Description du bien

En co-exclusivité avec l'agence Osez Viager
Obernai, rare opportunité d'acquérir en nue-propriété une spacieuse maison de 212 m² avec piscine, sur un terrain paysager de 817 m², dans l'une des communes les plus prisées du vignoble alsacien. Un placement patrimonial à prix décoté, sans rente à verser, avec une pleine propriété reconstituée à terme.

Conditions financières
Valeur vénale en pleine propriété (référence) : 896 400 euros
Prix de vente de la nue-propriété honoraires d'agence inclus (HAI) : 660 000 euros (Comptant de 600 100 euros + Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur : 59 900 euros TTC, soit 6,68 % de la valeur vénale)
Réserve d'usufruit viager
Usufruitiers : femme de 82 et homme de 87 ans
Taxe foncière : à la charge des usufruitiers pendant toute la durée de l'usufruit

Pourquoi acheter en nue-propriété
La vente porte sur la nue-propriété : les vendeurs, un couple de 82 et 87 ans, conservent l'usufruit viager et continuent d'occuper la maison. Pour l'acquéreur nu-propriétaire :
­Acquisition décotée : nue-propriété à 600 100 euros, soit 33 % sous la valeur vénale de 896 400 euros.
­Aucune gestion locative, aucun locataire, aucune vacance pendant toute la durée de l'usufruit.
­Taxe foncière et entretien courant à la charge des usufruitiers (articles 605 et 1400-III du CGI).
­Nue-propriété hors assiette de l'IFI pour l'acquéreur (article 968 du CGI).
­Aucune fiscalité de revenus liée au bien pendant l'usufruit.
­Reconstitution automatique de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, sans frais ni droits de mutation (article 1133 du CGI).

L'usufruit étant viager, la date de réunion de la pleine propriété n'est pas fixée à l'avance : c'est la contrepartie de la décote. Le bien étant récent (2000) et en parfait état, le risque de grosses réparations relevant de l'article 606 (à la charge du nu-propriétaire) reste marginal à horizon raisonnable.

Votre investissement :

Maison contemporaine de 212 m² construite en 2000, en parfait état, sur un terrain clos avec piscine chauffée et arboré de 817 m², en fin de rue et sans vis-à-vis, à quelques minutes du centre d'Obernai.

Séjour de près de 54 m², avec cheminée et larges baies ouvertes sur le jardin, desservi par un escalier hélicoïdal en pierre de Dreux et une mezzanine à rampe en fer forgé.
Cuisine équipée (cuisson Gaggenau) avec îlot central, ouverte sur une véranda et espace de vie.
Au rez-de-chaussée, une suite parentale (chambre, dressing, salle de bains avec douche et baignoire balnéo). A l'étage, deux chambres, une mezzanine et des pièces aménagées sous combles. La salle de bains de l'étage est équipée d'un sauna et d'une douche.
Sous-sol complet de 127 m² : garage double, chaufferie, cave à vin et réserves. A l'extérieur, piscine enterrée chauffée par pompe à chaleur, terrasses et store banne.

DPE : classe D (201 kWh/m²/an). GES : classe D (31 kg CO?/m²/an). Diagnostic du 21/04/2026.
Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie du logement : entre 3 310 euros et 4 540 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Bien présenté en co-exclusivité par Osez Viager et Christelle Clauss Immobilier.



(9.98 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)