Vendre son bien immobilier en cas de divorce

Vous divorcez ou êtes sur le point de divorcer ? Vous possédez un ou plusieurs biens en commun avec votre futur(e) ex-conjoint(e) que vous souhaitez vendre ? La situation peut vous sembler compliquée en ce qui concerne le partage de ces biens au cours de votre procédure de divorce. Vous vous posez sûrement des questions au sujet de votre prêt immobilier encore en cours, la législation fiscale ou encore la réglementation juridique dans ce cadre.

Dans un premier temps, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire pour connaître les démarches à effectuer liées à votre contrat de mariage. Dans un second temps, faites-vous accompagner d’un agent immobilier, expert de son domaine. Celui-ci pourra vous aider notamment à estimer votre bien de manière impartiale. Le partage des biens peut-être délicat lors d’une séparation, surtout lorsqu’il faut se mettre d’accord sur le prix de vente avec l’autre partie. L’agent sera également présent pour vous suivre tout au long du processus de vente de votre appartement ou votre maison, au cours de votre divorce.

Doit-on vendre son bien immobilier avant la procédure de divorce ?

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier avant l’instance de divorce, dans le cas d’un divorce à l’amiable et sous le régime de communauté, c’est possible. Toutefois, cela ne change en rien le partage des biens. En effet, seul le prononcé du divorce entraînera la dissolution de la communauté puis son partage éventuel. La vente réalisée au préalable sera elle-aussi concernée. Il est important de savoir qu’un partage écrit ou verbal pendant la vie du régime de communauté est civilement impossible. Ainsi, si vous avez vendu votre bien et que vous avez réparti l’argent sur vos différents comptes bancaires, tant que le divorce n’est pas prononcé, les sommes des différents comptes restent communes.

Vous pouvez être tenté de vendre votre maison ou votre appartement avant la procédure de divorce et ainsi opter pour un partage verbal. Cela vous éviterait de devoir ce que l’on appelle le droit de partage. Cet impôt intervient lors d’une instance de divorce. Il est dû suite au partage des biens détenus en commun ou en indivision par les époux. Lorsqu’un bien est acquis pendant le mariage, il s’agit d’un bien commun dont la part de chacun dépend du contrat de mariage choisi. Lorsqu’il est en indivision, chacun des conjoints est propriétaire pour moitié du bien. Lors de votre divorce vous devrez liquider votre régime matrimonial, c’est-à-dire partager les biens des époux après les avoir évalués.

Après la répartition de ces biens, le service fiscal touche ce fameux droit de partage. En 2021, cette taxe représente 1,80 % de l’actif net, correspondant à la différence entre la valeur du bien et le montant de l’emprunt restant à payer.

Attention toutefois : nous ne conseillons pas de vendre votre bien immobilier avant votre divorce ni de choisir le partage verbal. En effet, se partager verbalement les biens est discutable juridiquement. Ne pas déclarer les sommes issues de la vente du bien dans la convention de divorce pourrait constituer un abus de droit passible de pénalités sévères. Ainsi, cela ne sera pas suffi sant pour s’opposer à l’administration fi scale en cas de contrôle, qui peut vous adresser un redressement dont la pénalité peut aller jusqu’à 80 %. Si vous vendez votre bien avant votre séparation, il sera donc important de constater cette vente dans un acte postérieur à ce partage. A ce moment-là, le droit de partage sera dû.

Vente d’un bien immobilier selon le régime matrimonial

Au moment de votre mariage, vous avez dû opter pour un régime matrimonial. Si vous divorcez aujourd’hui, vous devez liquider votre régime matrimonial via l’intervention d’un notaire. Pour cela, vous devez vous reporter à la législation concernant le régime en question. En effet, vendre un bien immobilier a des conséquences différentes selon votre contrat de mariage.

Sous le régime de communauté réduite aux acquêts

Le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts est le régime par défaut si les époux n’ont pas fait le choix d’un autre type de contrat de mariage. Il induit que chaque époux conserve la propriété des biens qui lui appartenait avant le mariage, ainsi que ceux acquis par donation, succession ou testament.

Concernant les biens acquis pendant le mariage, ceux-ci entreront dans la communauté et appartiendront ainsi aux deux époux, à part égale. Même si un bien est acheté par un seul des conjoints pendant le mariage, celui-ci appartiendra à la communauté et l’autre conjoint pourra obtenir la moitié de ce bien en cas de liquidation de la communauté. Durant votre divorce, le montant obtenu par la vente de votre bien sera donc réparti en parts égales aux deux époux, après avoir déduit l’emprunt restant à rembourser.

Le régime de séparation de biens

Le régime de la séparation des biens permet aux deux époux de conserver la propriété de tous les biens acquis, achetés et reçus avant et pendant le mariage.

Si les époux acquièrent un bien pendant leur mariage, la répartition au moment de la vente se fera en proportion de la quote-part de chacun, indiquée dans l’acte d’achat. L’autonomie financière et matérielle des deux parties est donc préservée avec ce régime.

Le régime de la participation aux acquêts

Le régime de la participation aux acquêts est un régime hybride. Les règles de la séparation des biens s’appliquent pendant le mariage mais celles du régime de la communauté s’appliqueront au moment de la dissolution. Cela signifie que chaque époux reste l’unique propriétaire des biens acquis avant ou pendant le mariage. Un bien acquis en commun sera partagé en fonction de la quote-part de chaque époux.

Toutefois, au moment de la dissolution de la communauté, chacun devra évaluer l’évolution de son patrimoine en fonction de celui d’origine. S’il y a une plus-value de ce patrimoine pour l’un des deux conjoints, celle-ci sera partagée à part égale entre les deux individus. En effet, il est considéré que l’autre époux aura participé pour moitié à la constitution de cette plus-value.

Le régime de communauté universelle

Le régime de la communauté universelle a la particularité de concerner l’ensemble des biens de la communauté. De ce fait, tous les biens acquis, achetés ou reçus par les époux avant et pendant le mariage sont communs, à moins qu’une clause contraire existe.

En cas de revente de votre bien immobilier, le montant sera partagé en parts égales entre les deux époux après avoir déduit l’emprunt restant à rembourser.

Vendre son bien immobilier dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel

Si vous souhaitez divorcer par consentement mutuel, cela vous permettra de le faire de manière rapide en fonction de modalités négociées auparavant entre les conjoints. Il faut donc d’abord être d’accord sur le principe de rompre le contrat de mariage et sur les conséquences que cela implique. Outre les avantages de temps de procédure réduit et de coût inférieur à un autre type de divorce, le principal inconvénient réside dans le fait que les époux doivent être à 100% d’accord sur toutes les modalités du divorce.

Si vous souhaitez mettre votre maison ou appartement à vendre dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, il faut impérativement préparer les démarches de manière consciencieuse.

Trois possibilités s’offrent à vous :

Vendre les biens : l’acte définitif de vente obtenu au moment de la signature chez le notaire permettra d’inscrire la somme d’argent reçue dans l’état liquidatif.

Attribuer le ou les biens à l’un des conjoints : si l’un des deux époux souhaite conserver la résidence principale par exemple, il pourra racheter la part de l’autre via un rachat de soulte auprès de la banque. L’attribution sera mentionnée dans l’état de liquidation du régime matrimonial.

Rester tous deux propriétaires : les époux doivent alors rédiger une convention d’indivision.

Dans tous les cas, la démarche choisie doit être réalisée avant la rédaction de la convention de divorce. L’affectation du patrimoine sera ensuite indiquée clairement dans l’acte et la rupture du contrat de mariage aura lieu.

Des conséquences financières s’appliquent selon la solution choisie. Il est impératif de se rapprocher d’un avocat spécialisé dans ce type de divorce ainsi que d’un notaire pour effectuer les bonnes démarches. Si un conflit survient pendant l’instance de divorce à l’amiable, nous vous conseillons de faire appel à un médiateur.

Vendre rapidement votre bien immobilier après un divorce

Si vous souhaitez vendre rapidement votre bien après votre divorce, nous vous conseillons de procéder par étapes. Tout d’abord, il sera important de valoriser votre bien en le nettoyant, en réalisant de petits travaux ou en faisant du home staging pour lui donner un maximum de chance.

Faites ensuite appel à un agent immobilier pour estimer votre bien afin de positionner votre bien au prix de marché idéal. Si vous souhaitez confier la vente de votre bien à cet agent, ce dernier vous soulagera des différentes démarches et s’occupera de mettre en vente votre bien. Il organisera ensuite les visites auxquelles vous devez vous préparer. Rangez votre logement et attendez-vous à répondre à d’éventuelles questions sur le quartier, les surfaces, les gros travaux à réaliser ou encore les montants des différentes charges et taxes inhérentes au bien.

Lorsque des offres vous parviendront, l’agent immobilier vous aidera dans la négociation du prix afin de vendre au mieux votre bien. Une fois que l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur un prix de vente, le compromis de vente est alors signé, puis l’acte de vente quelques mois plus tard devant notaire. Ce dernier réalisera alors le remboursement du prêt immobilier, s’il existe, et calculera la part qui revient à chacun des époux. Les frais de notaires liés à la vente de votre maison ou appartement sont dûs par les acquéreurs.

Vous souhaitez réaliser une estimation de votre bien ? Vous souhaitez être accompagné pour le vendre suite à votre procédure de divorce ? Les agents Christelle Clauss Immobilier sont à votre écoute.